改变地王频出现象 促进房地产业健康发展 时间:2010-03-02 09:06:49 点击:10268 作者:胡成中
改变地王频出现象 促进房地产业健康发展
    近些年来,我国住房价格持续上涨,成为影响民生的突出问题。国家不断出台房产调控政策,这些措施让公众看到了政府对房价重拳出击的决心。但是,房价宏观调控的重点在于限制房地产开发商和打击投机者,同时抑制了投资和需求,带来房屋供给减少和交易成本增加等问题,反弹时房价出现更猛烈的上涨。我认为调控房地产,最重要的环节在于土地的供应量和供应价。
    2009年,各地地王频出,而每一次高地价的诞生都直接导致了同一区域房价的大幅飙升。据媒体报道:2009年9月,中海地产70.06亿元拿下上海长风6B、7C地块。地王出炉后,周边二手房每平方米加价千元以上。北京广渠门外10号地以10.22亿元被富力地产拿下,折合楼面地价15100元/平方米,业内人士分析住宅价要28000元/平方米以上才能有所盈利。所以该地块一成交,数日内周边项目普涨10%,部分二手房售价飙至30000元/平方米。广州珠江新城住宅地王拍出后的第二天,周边众多楼盘 一次性提价1000-2000元/平方米。 地王成为高房价的推手,有的二手房挂牌的“宣传语”,首先强调 “在中国新地王旁边”。
    地价是房价的主要成本,地价越来越高,要求房价越来越低是不现实的。我国土地资源掌握在国家手中,地价应该是可控的,从调控地价着手调控房价也是可行的。为此建议:
    一、改变一些地方政府谋求土地收益最大化的行为。现在不少地方出让土地的收益成为政府财政收入的重要来源,价格越高,收益越多。由于土地资源有限,一些地方实行“饥饿”供地,形成卖方市场,提高土地的经营收益。各级政府要把实现“居者有其屋” 作为应尽的责任,不能以获取最高出让金为目标,而应注重调控土地市场,加强监管,及时平抑地价。上级职能部门要下达房产价格调控指标,公布于众,在实行上级监督的同时,实行公众监督。对控制措施不力、住房价格上涨过快、影响经济稳定运行和社会发展的地区,切实追究有关领导的责任。
    二、根据市场需求安排土地供应量。供大于求,价格必跌,供小于求,价格必涨,“供求关系决定价格”是恒久不变的市场规则。随着社会经济的发展,社会财富的增长,人民对生活的要求日益提高,人员和资金向中心城市流动成为不可阻挡的趋势。我国目前上涨较快的主要是工作生活环境较好的一线城市。在住房需求较大的城市,要适当增加土地供应总量。由于房产开发的周期较长、居民有买涨不买跌的心理,加上投机者推波助浪,因此,有关部门要科学地预测市场需求,做好房产开发用地供应的中长期规划和年度计划,努力使住房供应量与市场需求相适应。同时提前公布,做到公开透明,使房地产开发商心中有数,避免抢地行为。要建立土地、房地产、财政、银行等管理部门协调机制,合理配置土地资源,以加大房屋供给来摊薄房地产业的利润,尽量让房价在供求关系改善的情况下自然回落。
    三、合理确定房地产用地的布局。在同一城市内部,城市中心区人口集中,存量土地的可供量日益减少,用地资源肯定会越来越稀缺,地价和房价越来越高是必然的现象。增加土地供应时,要合理配备市中心土地与近郊土地比例。政府要加强近郊地区交通系统和配套设施建设,创造就业就学就医购物功能齐全的宜居环境,给开发商和购房者更多的选择,降低土地和住房的均价。
    四、改变“唯有价高者得之”的土地招标模式。土地采用招标、挂牌出让和拍卖是市场经济的必然选择,现行的城市土地出让制度符合市场经济要求,但以出价最高确定中标人的方法,不可避免地导致高地价产生。要把 “一价定生死”改为“多点定胜负”,建立土地招标综合评标体系。地价仍然占有重要权重,或者是第一权重,同时增加土地使用效率、销售利润率、建筑质量等级、环保节能等指标,确定廉租房、经济适用房等保障性住房在用地中的占比等,对这些指标进行科学合理的量化,形成相应的评标体系,不取高标取近标。
五、通过旧城改造盘活土地存量。对城市中的旧住宅区,在政府指导、统一规划的前提下,鼓励权利人通过多种方式自行改造,以改善居民的居住水平,盘活更多的存量土地。
 
提案人:胡成中
(全国政协委员、中国德力西控股集团董事局主席兼CEO)
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